学历，基本上没什么净增长。最突出的例子是合格的工匠。假设此类岗位要在总就业人口
可还有叫人心烦的点：15年间，需要中等技能的工作岗位即需要上技校，但不需要大学
何况现在的折扣才不过20。如果你觉得难于理解上述推理—或者这么算计太过冷
血—让我告诉你吧，要是你到大学去修个经济或商科的学位，他们就是这么เ教你思考的。
对住房的迷恋1
要是有人认为“家就是城堡”，那他准是没遇到过澳大利亚人。可说到เ对房子的迷恋，澳大利
亚人却毫不逊色于他人。这并不仅仅源自我们“居者有其屋”的澳大利亚之梦。诚然，我们70
的人都拥有自己้的住房—其中ณ半为ฦ完全拥有—但自2๐0世纪70年代以来，这个数字没多大变化
。与此同时，大多数其他英语国家却趁机赶上了我们，甚至超过了我们。200่0年，我们的住
房拥有率和英国加拿大样，比美国稍高点，低于新西兰和后来居上的爱尔兰—以83胜
出。连意大利也超过了我们。
要说澳大利亚人对住房有多么เ迷恋，不妨跳出所有权来看看。首先想想我们住房面积和质
量的惊人发展吧。按克莱夫?汉密尔顿和理查德?丹ล尼斯rr
在流行性物欲症中提供的数据，1985～2๐00่0年间，新建房屋的
平均面积增长了近乎13，从17๕0平方米涨到了221平方แ米，公寓住宅的面积则增长了14，现
平均为ฦ139๗平方米。在20世纪50年代中期，栋新房子的平均面积，仅相当于当今的半。现
在不少新建房屋都有三间车库。
“房屋面积的增长变化，解释了每户平均居住人口减少的原因。”汉密尔顿ู和丹尼斯写道，“1
955๓年，每户平均人口为ฦ
人20่00่年，每户平均人口仅为人。从另个角度来说，在1970年，栋新屋的人均居住
面积为40่平方米；如今的人均居住面积则ท为85平方米。”尽管房子越变越大，它们所使用的土
地面积却并未增长。是以后院缩水了—结果是，如今的孩子待在室内的时间更多了。
房子质量和数量的持续增长，我们如何负担得起呢？其实，自19๗70年以来，我们的物质生活
标准改善了近90。而且，我们也愿意拿出收入的更大部分来供房子。不过，请容我指出很少
有人注意到的点事实：房价的增长以及我们房屋开支的增长，部分原因在于双收入家庭
的增多。对最初批决定让妻子从事受薪工作的家庭来说，这是个好主意，因为他们能在
购房地位竞争上占据可观优势。相较于单收入家庭，双收入家庭里夫妻两人合起来的收入，
能付得起更大更好房子的月供。可旦大多数家庭都变成了双收入，这优势也就丧失了。
双收入家庭获得了更强的购买力，但它的主要后果是强行抬高了夫妻所购买房子的价格。现
在还想跟邻居看齐的夫妇，除了让妻子从事受薪工ื作之外，实在没什么别的选择。
可我们对房子着迷的最突出证据，则是：截至2003年底，澳大利ำ亚房地产市场连续7年走强，
在此期间，房价翻了两番多。此次繁荣期的规模和强度，主要是由以下原因造成的：由于多
年来持续保持低通胀，房屋贷款利ำ率降了半。根据银行采用的标准贷款公式判断可以向
贷款人借出多少钱，利息减半，则贷款人的贷款额度大致可翻倍。但我们先别急着得出
结论。仔细想想，你会发现，面对20世纪9๗0่年代贷款利率的稳步下降，我们有三种可能的
应对方式。
第，人们可以保持月供不变，这意味着他们能够尽早还清贷款；第二，人们可以把月供减
到最低限度，从而有更多的钱可花在其他东西上；第三，人们可以换购套更昂贵的住宅，
月供也不会大幅增加。虽说三条道路都有不少人选，可很明显，大部分人都选择了换购住宅
。
为什么大多数选择了这条路呢？表面上看起来似乎很明显，我们是想要满足长久以来对高质
量住房的需求。我们直想在房子上多花钱，只是以前承担不起。借贷成本下降，我们立
刻就扑了上去。照你想来，减半的利息，绝对会带来大批初次购房者。从前根本买不起房的
年轻夫妇—还有不那么เ年轻的夫妇—进入购房市场的机会大大增加了。
可澳大利亚央行rr
bຘ的研究却表明情况并非如此。在房地产7年繁荣时期，发放给初次购房者的贷款比例，
和正常年景并无太大差异。房屋和住房贷款需求的巨大增长，并不意味着拥有住房人数的巨เ
大增长。相反，现有的住房拥有者，为了提高自己在市场上的位置，把大量潜在初次购房者
对住房的迷恋2
挤到เ了边去。
我们对房子着迷的最后个迹象，来自此次繁荣期的大特点：投资性住房所扮演的特殊角
色。我们以前担心澳大利ำ亚会变成个房客之国，现在却变成了个房东之国。告别了在证
券市场上的搏杀—砖头和瓦块重新成了诚实澳大利亚人的投资上选。大批婴儿潮时期出生的人
意识到，退休之前自己没有省下足够的钱，所以转入投资性房地产市场，以期迎头赶上。
银行和其他信贷机构新า近发放的住房贷款，约有40放给了投资者非自住。我们在房屋上
的所有欠款，1้3以上都归于出租性住房。这比例，自20世纪90年代初增加了15。做了抵
押贷款的家庭，只有13。
但请记住这点：拥有投资性房地产的家庭比例，现今已达1้7。而在前20่最富有的家庭中
，该比例更是接近1้4๒。这种对砖头瓦块的迷恋很符合澳大利亚人的脾性。在美国和加拿大，
拥有投资性房地产的家庭比例，还不到本国的半。英国家庭更只有2๐。
根据澳大利亚央行的说法，“由于贷款困难，几十年前，只有家境好人脉强的人才能选择投
资租赁性房地产”。但现在情况有了改变。如今的银行主动向你提供投资性贷款。从前的人想
要借款用于投资，要支付的利息比自住房贷款高整整1。可这都是陈年皇历了。在其他英语
国家，银行对房东贷款，尚未变得如此热心。
在其他国家，投资租赁性房地产，是不能免税的。可我们的房地产投资人，有息贷款和其他
支出无须ี审核全部免税，另外还可扣除建筑物及其设施的折旧。倘若我们有了资本收益
，按税率的半缴税。在递交给澳大利亚生产委员会r
对初ม次住房所有情况的调查报告中，央行引用了个例子：假设某人买了套
价值4๒00
000่澳元的租赁公寓，这笔钱全是贷款所得。由于有息贷款的还款额远比租金要高，该房东每
周须ี往外掏3๑30่澳元。但这是税前价格，等扣去所有的免税部ຖ分，房东每周就只须往外掏80澳
元了。
此外还有无处不在的“投资研讨班”这好像是澳大利亚特产，专向窍不通的投资人解释
租赁性产业稳赚不亏的魔法。臭名昭著的“存款债券”也是澳大利亚特产，有了它，你只要给