3不肯定18
2极有可能接受24
理财是种乐趣1
从业以来，以其沉稳务实的风格赢得了客户广泛的好评。擅长以私人顾问身份，运用各种金融法律工ื具为高盈余的个人家庭或小型企业提供综合理财策划，尤其擅长为客户提供风险管理规划养老规划资产保全规划ฐ财产分配与传承规划等。
2004年7๕月21日，房地产公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预ไ付住房款万余元和补偿费，合计万余元。王女士不愿接受补偿费，意欲买到เ所预购的房屋，遂向法院请求和房地产公司继续履行合同。
案例2
张先生经中介介绍，约定购买赵某商品房套，双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到เ办理二手房过户的税收费用问题，张先生付清房款后，赵某将房屋交付给张先生居住使用，过户未及时办理。而后，赵某又将该房屋出售给刘ถ某，并协助刘某办理了过户手续。刘某要求赵某限期腾房。因协商不成，刘某起诉到法院，要求张先生限期腾房。
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投资房产应注意的问题7
以上两ä个案例都是房产交易达成后，原房产所有人又将房产转卖给他人的例子。但由于没有申请必要的法律保护，自身权益得不到保障。在案例中，王先生将无法得到เ他已๐经购买的房产，而案例二中ณ的张先生则必须从已购买的房产中搬出。
【律师建议】我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”当事人签订房屋买卖合同后，如因种种原因暂不能ม办理过户登记手续，可以依照上述规定向登记机构申请预告登记，这样即使未能ม办理过户登记手续，也可以防止卖房人房多卖现象，从而依法保护自己้的合法权益。
此外，如共同出资购房夫妻共同出资恋人共同出资父子共同出资或合伙人共同出资，为ฦ防止共同出资人私自将房产在购买后但未办理产权完备手续之ใ前转卖给他人，可以进行异议登记。
所谓异议登记，是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。
异议登记的作用并不是涂ิ销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。
若对同居男女共同出钱买房，但产权证上只写了男ç方名字，男方试图私自卖房。女方แ发现后提出异议，为了防止男方先将房产脱手，女方可以申ã请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后，般不会匆忙购买。但按照物权法规定，女方必须在异议登记后1้5天内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记失效。另方面15๓天期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。
6提前还贷——别忘了要回你的保险费
买房办理按揭后，不少人由于种种原因，可以提前偿还全部ຖ贷款。这时，您可别ี忘了到保险公司退还提前期内的保险费。
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投资房产应注意的问题8๖
在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房期房的投保变费实际期限半年以上期房的投保期限般是将借款期限再减去1年计算原次性茭付保费的贴现利ำ率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值－提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
7๕如何防范商品房套内建筑面积缩水
案例1
林先生预购了套价值30万元人民币的商品房。合同约定：该商品房建筑面积为10่0่平方米，套内建筑面积为ฦ8๖5平方米。在面积确认及面积差ๆ异处理标准的选择上，合同约定以建筑面积为依据，并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3时，据实结算；超过3时，林先生有权要求退房。2001้年5月份，林先生验收新房时，开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当，但套内建筑面积却比合同约定减少了5。林先生于是向开发商提出退房要求。开发商却认为，合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积，不是房屋的套内建筑面积。只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差ๆ比例未超过3，开发商就不算违约，林先生就不能退房。
【律师建议】购房人与开发商签订合同时，定要严格按照办法的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差ๆ异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能ม有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然办法对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避办法不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。
投资房产应注意的问题9
8๖各组成部分面积细约定
案例2
长期以来，赵先生直梦寐以求能够拥有间带大客厅的房屋。200่0年1月，赵先生被套两室厅的商品房所吸引，楼书上标明的建筑面积为36平方米的大客厅令赵先生怦然心动，于是赵先生决定购买此房。房屋验收时，位律师朋友提醒他定要注意对房屋面积进行仔细的验收，于是，赵先生对此特别留แ了心，所幸的是，验收时开发商出具的经产权部门实测的房屋建筑面积套内建筑面积与购房合同的约定大致相同，赵先生很满意。可他进新房，却立即意识到客厅没有想象中那么เ大。失望之余，他想定是开发商在面积问题上作了手脚๐，于是他又请有关单位对房屋面积进行了重新测量。测量结果显示ิ客厅建筑面积仅为32๐平方แ米，比楼书标明的建筑面积少4平方米，而阳台和其中间卧室的建筑面积却比楼书标明的建筑面积各增加了2๐平方米。赵先生据此向开发商提出赔偿要求。但开发商认为楼书标明的房屋各个组成部分的面积在合同中没有约定，不能作为索赔依据。赵先生很是生气，于是，他拿着标明房屋各组成部分建筑面积的楼ä书找到律师朋友，问自己能不能凭楼ä书向开发商找回点赔偿？
【律师建议】本案中，开发商利ำ用相应增减商品房各组成部分建筑面积的方แ法，达到商品房建筑面积总值不变的目的，这样做可谓是箭双雕：既ຂ不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本阳台造价般较低。开发商如此“精明”，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。购房人如果不希望赵先生的遭遇在自己身上重演，在签订商品房买卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细约定在合同里，并约定相应误差的处理方法及违约责任。这样，购房人才有可能ม买到满意的商品房。
9购房人可以自己请人测绘面积
案例3๑
江女士预购了套总价为48万元人民币的商品房，合同约定建筑面积为80่平方米。今年8月份入住时，开发商与江女士结算的建筑面积数为7๕813平方米，并退还了江女士部ຖ分购房款。入住后，江女士总觉得房屋建筑面积没有7813平方แ米。于是，在律师的建议下，江女士委托有资格的房产测绘单位对其所住商品房面积进行了重新测绘。凑巧的是，江女士委托的测绘单位与开发商委托的竟是同家。而这同家测绘机构不同的测绘人员测绘出的结果却大不相同，此次测绘结果标明房屋的建筑面积为75平方แ米。江女士拿着这个测绘结果找到เ开发商，开发商对此不加理睬。江女士无奈，又找到了测绘单位。测绘单位这时才注意到原来两份不同测绘结果竟然同出自本单位之手。为息事宁人，测绘单位找开发商协商，开发商这时也觉事态严重，由于怕其他业主相继闹事，便同意按7๕5๓平方米建筑面积的标准为江女士多退购房款18780元，并愿意承担江女士因测绘而发生的切费用，但开发商也向江女士提出条件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得对外宣扬公布此事。江女士见开发商肯退钱，又肯承担测绘费，便各人自扫门前雪，答应了开发商的苛刻条件，与开发商签订了退款保密协议。
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投资房产应注意的问题10
【律师建议】购房人自己请人测绘所住房屋的面积的依据是什么เ呢？建设部与国家测绘局联合发布的第8๖3๑号房产测绘管理办法是购房人请人测绘所住房屋面积的法律依据。房屋测绘管理办法规定，房屋权利ำ人或者其他利害关系人要求测绘房屋的，应当委托房产测绘单位进行房产测绘。房产测绘单位应当依照ั中ณ华人民共和国测绘法和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书。
10่异地投资购房，看清背后的法律风险
近年来，随着楼市房价的不断走高，以及外地旅游投资房产不断过来“拉票”，购房者异地投资房产的脚步变得越来越频๗繁。可是，巨大的商机总是与更大的风险并存。
对于以下方面，定要细心注意，防范风险：
?认准开发商的资质：投资者选择开发商时要看清两点：看资质和物业规模，开发企业资质是否和你欲购买的物业规模致。二看企业开发史。查查开发企业开发过的项目完工ื后交付入住的情况，选几个点调查下，看看这些项目客户的入住反馈意见。把握以上两点，则ท大致可以了解开发企业的敬业程度和技术力量，以及其开发的楼ä宇是否和其资质相称。
?亲临现场考察：实地考察时，要多注意观察该房产周围的环境周围楼盘的品质交通的便利ำ程度；如果是准现房，可以实地看看房屋的结构质量等等。
?考量当地的城市规划ฐ：投资者要尽可能ม多地了解该城市的规划ฐ建设对于该房产的可能影响。
?延长付款时间来分散风险：因为外地的房价较之本地便宜很多，于是很多购房者喜欢次性将房款付清。殊不知，这样也是将风险次性摊在自己头上。选择分期付款的购房者就比选择次性付款的购房者风险小很多，而且在追偿的过程中也相对比较容易。
11委托房屋中介买二手房购房人要注意五个法律风险
?交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方แ的方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。
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?交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制ๆ房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。
?交易手续的风险。房屋属于不动产，则ท有别于般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生变更等均需到有关政府部ຖ门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
?交易合同的风险。如果双方แ对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中ณ方แ的权益就容易受到เ损害。
?产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。
12个人按揭贷款购房的法律风险与防范
按揭，是英语“r”词的粤语音译。有些购房人认为ฦ“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款，其实，按照ั理论来讲，按揭的本意并不是贷款，而是种民事法律行为，或者称作楼ä宇预售过程中约束买方แ卖方开发商及金融机构银行三方的种制度。它的般过程是：在项ำ目的期房预售合同中，买方支付部分楼价款给卖方แ，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之ใ前，由á卖方通过协议将买方แ对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之ใ后，卖方解除担保，买方แ将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。两者的区别ี在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭房屋并能优先获得赔偿。
按揭购房制度至少涉แ及三方当事人，即买方卖方แ开发商和金融机构银行。在按揭关系中ณ，有47๕个法律关系：
投资房产应注意的问题12
是买方แ与卖方之间的房屋买卖合同关系；
二是买方与银行之间的资金借贷关系；
三是银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；
四是开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；
五是买方与银行之间的房屋抵押关系；
六是买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系；
七是当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。
按揭制ๆ度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈经营不善房屋质量不合格违法预ไ售，以及购房人由于失业意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中ณ的风险。对开发商来说，由于设计施工ื及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能ม按时放贷，或者极个别ี购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。
由于银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：
1้开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作他用，或卷款潜逃；
2๐开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其他原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；
3房产商开发程序违法，不能ม取得房屋产权证；